xin chia sẻ kinh nghiệm mua nhà với (pháp lý)

chào các bác
số là em định nâng cấp nhà để mà nâng cấp phòng nghe, đã ngắm được 1 cái, đang chuẩn bị trả giá.
1.Để biết nhà bị cắt không, cắt ra sao, có bị qui hoạch không thì phải hỏi ở đâu ạ (địa chính phường hay quận), được xây mấy lầu, xây từ đâu: cái này hỏi ở đâu ạ.
2.có sợ sổ hồng đó đang đem cầm ngân hàng mà người ta lại làm giả sổ hồng rồi đem bán cho mình hay 1 sổ hồng mà lại đem bán nhiều người hay là giựt cọc hay là .... những lọc lừa cần tránh: em không biết phải làm sao tránh những điều nguy hiểm này, có nên nhờ dịch vụ luật sư không (có nhiều tiền không). ..
3. nói chung là mua nhà lần đầu trong đời nên rất lo các bác ạ
xin các bác chia sẻ kinh nghiệm cho em với
rất cám ơn các bác

 

Các câu hỏi của bác đầu có thể giải đáp ở 1 đầu mối: phòng TN-MT của quận nơi tọa lạc của mảnh đất đó. Bác có thể y/c bên bán cung cấp cho bác giấy tờ nhà có sao y rồi lên phòng tài nguyên môi trường quận hỏi ạ

 

Bác tới Phòng TNMT của quận nơi tọa lạc căn nhà và xin yêu cầu cung cấp thông tin căn nhà cần mua (tốt nhất yêu cầu bác chủ đi cùng) hết 1 ngày làm việc họ sẽ trả ra thông tin đầy đủ những cái bác cần bên trên. Phí hình như là 30K một lần hỏi còn nếu đơn giản hơn nữa bác cầm bộ giấy tờ nhà định mua photo đem tới 1 ngân hàng nào đó xin vay nhờ cán bộ đó họ làm dùm bác.

 

Kinh nghiệm đầu tiên, bác hỏi vài người dân ở khu vực đấy là ra ngay. Mọi vấn đề đều phải " lấy dân làm gốc". Từ đấy bác có thể biết được khu vực đấy có quy hoạch gì không, thông thường có quy hoạch thì khu vực đó đã "ầm ĩ " lên rồi. Và "dựa vào dân" bác còn biết được tình hình gia chủ đó thế nào, làm ăn ra làm sao, có thua lỗ, nợ nần, cờ bạc.... gì không. Và bác cũng tự rút ra được kết luận. Lưu ý bác là hỏi dân thì phải hỏi từ vài người trở lên nhé
Hiếm trường hợp cầm cố sổ đỏ rồi lại đem bán tiếp được nữa. Bởi vì thế chấp ngân hàng, thì ngân hàng giữ sổ và phòng Tài Nguyên đã đóng cái dấu to tướng vào là thế chấp ở ngân hàng nào. Sau khi giải chấp thì phòng Tài Nguyên lại xác nhận vào đấy rồi. Trừ khi họ có 1 quyển sổ sổ đỏ giả, lúc này cần soi kỹ và thẩm định (em nghĩ trường hợ này hiếm hiếm lắm).
Nói vậy để bác yên tâm. KHi mua bán bác cứ yêu cầu xuất trình đầy đủ sổ đỏ và chứng minh nhân dân cũng như hộ khẩu của những người đứng tên trong sổ. Đầy đủ như vậy thì tiếp tiến hành đàm phán. Một vấn đề nữa là xem vợ hoặc chồng của chủ nhà đó còn sống hay đã chết, vấn đề này liên quan đến thừa kế tài sản. Cuối cùng khi đàm phán mua bán xong vẫn ra phòng công chứng để làm hợp đồng, ở đấy cũng là 1 bước quan trọng để thẩm đinh tính pháp lý của cả bên mua và bán
Với kinh nghiệm đó em đảm bảo nhanh hơn bác đi hỏi chính quyền, vừa lâu vừa lằng nhằng. Nếu như bác thân quen chính quyền đi hỏi thêm thì rất OK. Bác thuê luật sư để tiến hành cùng thì tốt quá.
Vài dòng với bác . Chú bác sớm toại nguyện

 

cám ơn các bác rất nhiều. mong là có nhà mới, phòng nghe mới để ăn tết cho sướng
Tks again

 

" Một vấn đề nữa là xem vợ hoặc chồng của chủ nhà đó còn sống hay đã chết, vấn đề này liên quan đến thừa kế tài sản."
Nếu rơi vào trường hợp này thì không nên mua, rất mất thời gian làm giấy tờ, chưa kể họ không thể chia nhau Bác sẽ bị mắc kẹt.

 

mình mua nhà của công ty *công ty gia đình* không biết có gì phải lưu ý không các bác
Tks

 

Chưa hiểu ý bác chủ lắm về cái cty gia đình ah

 

dạ, cái này là sở hữu công ty.
1 cặp vợ chồng lập nên công ty này, và công ty đang hoạt đông tại 1 địa chỉ khác (cũng là sở hữu của công ty), do kinh tế sa sút nên văn phòng công ty không dời về trụ sở mới này, nay người ta bán để lấy vốn lại
truyện là vậy các bác ạ

 

Em miên man vài dòng với các bác;
1. Gặp thẳng gia chủ trả giá thảo luận về việc đặt cọc.....giá dưới 1ty...cọc 20 tr.....dưới 2 tỷ. Cọc 40-50 tr.....trên nữa em chưa có kinh nghiệm
2. Xin tờ giấy photo ra phòng địa chính quận hỏi như bác nào đó vừa nói.
3. Dù là ai đứng tên...chồng hay vợ....thì khi nhận đặt cọc cả 2 cũng đều phải ký tên. Kèm CMND của cả 2 vợ chồng.
4, hẹn ngày ra công chứng nhà nước (tốt nhất) mặc dù công chứng tư làm được. Khi đó mới chồng đủ tiền.
5, sổ hồng là chứng nhận QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN ĐẤT Ở TRÊN ĐẤT. Very good
6, sổ đỏ là chứng nhận QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT. chưa có xây dựng. Và có thể là thổ cư...cái này Ok, còn có thể là đất nong nghiệp..........thì ôi thôi....chỉ trồng trọt thôi chứ .....quên audio đi nhé.
7, đất bị cắt; có nhiều trường hợp....nhưng em túm lại cho gọn chút;
- cắt và ghi là ranh lộ giới trừu tượng.......cái này thì còn lâu mới bị cắt......treo cho vui thôi.
- cắt và ghi ranh lộ giới thì tương lai.....chắc chắn cắt. Nhưng tùy thuộc vào diện tích có công nhận không? Nếu công nhận mà bao gồm phần bị cắt thì sau này giải tỏa thì chắc chắn đc đền bù........mà thường. Nếu không công nhận thì phần đất đó trên sổ đỏ nó sẽ đánh dấu gạch chéo.......phần này chắc chắn không được đền bù.
Trong tình trạng các "Kụ" qui hoặch như nhiện nay thì còn phải tính đến trường hợp....phường, quận đó có "giầu" không? Nhiều nơi cắt cho có.....10 năm chưa thấy làm.......
Khi di xem nhà. Cố gắng mang, mượn anh GU GỒ CHẤM BẢN ĐỒ có GPS đi theo. Sau đó search và nhìn địa thế. Nếu nhà bị cắt mà nằm trên trục giao thông chính và phát triển thì chắc chắn sẽ bị thu hồi.....còn nằm trông trục giao thông phụ.....hoặc ngõ ngách, hẻm, kiệt mà cụt thì cứ yên tâm mà xơi (nếu hợp hướng nhà) nhé. (vụ mang google theo mà em phát hiện ra mảnh đất nằm gần ......nghĩa địa đó)
Thêm nữa, dù trong trường hợp cắt thế nào đi chăng nữa.....thì phần cắt phải không phạm vào phần nhà KHÔNG XÂY DỰNG KIÊN CỐ đấy nhé!
.................
Thôi em cũng chỉ biết đến thế......... Chúc bác mau kiếm dc nhà....

PS; nếu cần thì cho em cái dc email. Em gửi cho cái hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc....em đã soạn sẵn......theo em thì không nên dựa vào giấy tờ của Cò đất....

 

Theo em để tránh rắc rối thì không nên mua......vì.
Chắc chắn ngôi nhà này có thể gia nhập tài sản cố định.....và nếu mua sau khi thành lập cty nưa thì còn phê hơn....vì gia chủ đã hưởng khấu trừ thuế 10% nhá......mà rơi vào trường hợp này thì hơi bị rắc rối vì muốn hóa giá.....thanh lý tài sản cố định thì cần phải .....5....10.năm kể từ khi khấu trừ thuế GTGT.....
Em chỉ biết vậy.....tuy nhiên nếu căn nhà đó bác thích quá thì có thể tham khảo luật sư nhá.....em ko phải là luật sư.....nên không dám "chém" nhiều......nhiều khi cơ hội chỉ đến 1 lần trong đời thì sao.....he he.....

 

cụ dành về đất cát thế?cụ bán giúp em cái nhà được không?

 

Em mới thoát khỏi cái vòng luẩn quẩn này xong mừ......
Em bán nhà cho cụ với 2 điều kiện;
1 rẻ hơn giá thị trường 50%, hoặc bán theo giá của nhà nước á, tùy thuộc đk nào đến trước á :mrgreen:
2, nhà kụ ở trong hcm.?....á.....hờ hờ hờ.

 

Nếu công ty thì cũng đâu sao, chỉ cần có biên bản họp hội đồng thành viên thống nhất bán căn nhà thì vẫn bán thôi. Nói chung bác chỉ có rủi ro nhiều nhất là quy hoạch giải tỏa thôi. Còn về mặt pháp lý thì đã ra công chứng thì phần nào bác yên tâm vì nhà o hợp lệ thì công chứng viên o đời nào chứng cái hợp đồng mua bán cho bác đâu (bác nhớ đi công chứng nhà nước dùm e)

 

Nếu gia chủ là chủ tịch HĐQT nắm 51% cổ phần .......rồi nắm con dấu trong tay .....thì bb họp đó đâu có nghĩa địa gì đâu bác? nhiều khi lập khồng cũng không chừng?!

 

tất cả điều kiện cần và đủ của cụ nó ứ biết em :lol:

 

Tùy theo loại hình doanh nghiệp bác ah. Theo luật DN 2005 điều 113 thì chủ tọa và thư ký phải chịu trách nhiệm về mẫu dấu chử ký trong biên bản(truong hợp cty cổ phần còn các loại hình khác cũng tương tự vậy nếu e nhớ o xót). Bác khỏi lo công chúng viên họ rành 6 câu vọng cổ :lol: . Nói chung bác PDA love cứ ra VP Luật sư cho chắc, chuyện nhỏ như con thỏ mà

 

Em xin lưu ý với các cụ là dòng em bôi đỏ theo tư vấn của bác Homanhhuong là chính xác.Tuy nhiên,dù biết là treo cho vui vâ thậm chí sẽ ko bao giờ cắt nhưng kẹt một nỗi là mỗi khi các cụ sửa chữa nhà hoặc xây mới thì cơ quan cấp GPXD ứ có cho các cụ xây nhà lên phần "treo cho vui đó " đâu nhé. Vì vậy những phần nào đánh dấu dù gì đi nữa về thực tế coi như là ko giá trị ngoài trừ để làm sân.

 

Cái dòng bôi đỏ này cũng chỉ lấy tham khảo thôi còn ra Công chứng ở trong TPHCM nó bắt soạn trong phòng công chứng lun e lưu ý chổ này.
Quy hoạch treo lộ giới theo quy định pháp luật vẫn giao dịch được nhưng tội chi trong khi thiếu gì cái o bị gì.

 

Vâng ạ. tuy nhiên Tham khảo cũng có cái hay của nó bác ạ!
Thế này nhé:
khi các bác đi mua nhà. Gia chủ nói bao sang tên.................Tất cả đều OK. Tuy nhiên khi ra công chứng thì.............Gia chủ nói....OK tôi nói bao sang tên chứ không nói là giữ nguyên Đơn Giá Gốc........và tôi chỉ bao sang tên theo đơn giá nhà nước. Có nghĩa là..........Nếu căn nhà trả tiền giá trị thực là 2 tỷ. thì khi gia chủ đăng bộ và nộp thuế thì chỉ làm công chứng với đơn giá 200Tr. và như vậy. nếu quá trình chuyển tiếp xảy ra mà có vấn đề gì đó. Khi ra toà. Toà sẽ căn theo giấy tờ công chứng mà giải quyết. Như vậy các bác chỉ nhận lại 200tr. Chứ không phải là 2 tỷ tiền đã chồng cho người ta nhé.........(là điều này gia chủ, cũng như bác trốn (giảm nhẹ) 2 loại thuế. 1 là thu nhập cá nhân., 2 là thuế nhà đất khi đăng bộ==> giảm giá tiền mua nhà)...........Cái này người ta gọi là trốn thuế hợp pháp bác ạ. "Ai cũng hiểu chỉ một người (nhà nước) không hiểu"

Vì vậy, cần phải có 02 biên bản...........và trong biên bản này, mục Quyền và lợi ích của bênA (mua) phải thòng nhiều câu vào có lợi cho mình cho chắc ăn..................
1 là hợp đồng mua bán giá trị thực, vậy ít nhiều cũng còn có cái mà bám vào.
1 là hợp đồng mua bán có công chứng.

Túm lại: em chỉ muốn nhắn nhủ với Bác chủ tô bích;
trước khi xuống tiền.......phải lường trước hết các yếu tố có thể gây bất lợi cho mình.....tính thiệt hơn.....rồi mới xuống tiền. Cái này có thể áp dụng cho đồ Au Đi.........Ô!

 

1.Dạ, em hỏi là để biết những nguy cơ gì có thể xảy ra và cách để phát hiện những bất trắc đó, hy vọng trường hợp của em sẽ tạo ra 1 topic tham khảo sau này cho anh em ta khi mua nhà.
2.Nhà em định mua sẽ có giá từ 7-7.9 tỷ, không biết tỷ lệ đặt cọc và tỷ lệ trả tiền từng bước như thế nào các bác nhỉ
cám ơn các bác nhiều

 

Vào lúc bình thường 10%, sốt đất 30%, lúc này đất ế 5%. Ra công chứng xong, nhận nhà luôn, trả thêm cho đủ 90%, xong giấy tờ trả nốt Bác ạ...

 

Cha nhà giá 8tyr thì bác làm cái phòng nghe hơi bị ngon đây. Bác chụp hình chưa show lên a e chia vui cùng bác cái ah

 

Thật ra chẳng có tỷ lệ nào cụ thể cả. Đều do đàm phán của 2 bên thôi.
Thường bên nào cũng muốn phần chắc về phía mình, tùy thuộc vào sự đàm phán mà tiến hành thủ tục công chứng. Nếu bác là phía người mua, nên đàm phán đặt một số tiền vừa phải, hẹn bên bán ra ký hợp đồng mua bán ở phòng công chứng xong thì bên bán cầm giấy tờ rồi ra ngân hàng thanh toán nốt tiền rồi nhận giấy tờ. Phương án này đối với bên mua sẽ an toàn hơn. Nếu bên bán không đồng ý phương án này, tốt nhất mỗi bên cử ra làm 2 nhóm. Mỗi bên có 1 nhóm ở phòng công chứng (để ký kết hợp đồng), còn 1 nhóm nữa cùng ra ngân hàng (để thanh toán). KHi ở phòng công chứng chuẩn bị đặt bút ký hợp đồng thì các nhóm của cả 2 bên cùng alo cho nhau xác nhận thông tin. Lúc đó đồng thời ký và thanh toán tiền, như vậy cả 2 bên cùng thoải mái.
Để tránh tình trạng sau khi xong xuôi mọi vấn đề mà không muốn khó dễ về sau, bên bán yêu cầu bên mua cug cấp đầy đủ giấy tờ cần thiết để sang tên sổ, ngoài hợp đồng mua bán nhận đủ ở phòng công chứng, bên bán phải cung cấp tối thiểu 2 bộ bản sao CMND và Hộ khẩu để còn làm thủ tục sang tên. Nếu người bán, bán qua hợp đồng ủy quyền thì phải là 3 bộ (vì hiện tại trường hợp này phải nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân).
Khi nào bác có nhà mới, pm cho em đến tham quan cái phòng nghe to đẹp của bác nhé :lol:

 

Mún chắc bác ra ACB Nó làm trung gian mua bán chịu phí. Chắc như cua gạch son