xin chia sẻ kinh nghiệm mua nhà với (pháp lý)

Tiền cọc nhiều thì tránh rủi ro về mất nhà. Vì đối với căn của bác, nếu cọc dưới 200tr, nếu em là người đến sau. Em sẵn sàng thêm cọc 200tr. (nếu nó hợp hướng, ......hợp mọi thứ..... :lol: ) vì vậy, cứ cọc ít ít cho chắc ăn. Rồi hẹn ngay hôm sau (tin là chính thôi.....với lại có duyên nữa) ra ngân hàng và công chứng.
Về việc chồng tiền, an toàn nhất thì ý em thế này; ngay buổi chiều (trứoc hôm ra công chứng) bác và chủ nhà ra ngân hàng làm cái hợp đồng bảo lãnh. (ngân hàng sẽ đóng băng số tiền trong khoảng thòi gian.....1 tháng chẳng hạn) Khi và chỉ khi giao dịch của các bác xong xuôi, 2 bên cùng ra thanh lý hợp đồng thì chủ nhà mới có thể rút tiền......còn sau thời gian giao kết. Nếu hợp đồng công chứng không xong......tiền lại thuộc về bác.
Như vậy, sáng hôm sau, 2 bên có thể ra phòng công chứng mà chứng giấy tờ........thêm tý tiền........thì may ra còn kịp thời ra phòng thuế để lấy giấy đăng ký nộp thuế.......rồi.....nếu thêm tý tiền......quay lại Quận để làm thủ tục sang tên sổ hồng......sau khi nhận giấy hẹn của Quận xong thì nghĩa vụ của chủ nhà cũng xong luôn.....qui trình này nếu có tiền Cò thì nhanh cũng mất 2 buổi sáng.....CHIỀU KHÔNG CÓ AI LÀM NHÉ.

Việc để ngân hàng bảo lãnh là an toàn nhất cho cả 2 bên.

CÁI DÒNG EM BÔI ĐẬM LÀ EM XIN ĐĂNG KÝ 1 SUẤT NHÉ...........

 

Tiền cọc nhiều thì tránh rủi ro về mất nhà. Vì đối với căn của bác, nếu cọc dưới 200tr, nếu em là người đến sau. Em sẵn sàng thêm cọc 200tr. (nếu nó hợp hướng, ......hợp mọi thứ..... :lol: ) vì vậy, cứ cọc ít ít cho chắc ăn. Rồi hẹn ngay hôm sau (tin là chính thôi.....với lại có duyên nữa) ra ngân hàng và công chứng.
Về việc chồng tiền, an toàn nhất thì ý em thế này; ngay buổi chiều (trứoc hôm ra công chứng) bác và chủ nhà ra ngân hàng làm cái hợp đồng bảo lãnh. (ngân hàng sẽ đóng băng số tiền trong khoảng thòi gian.....1 tháng chẳng hạn) Khi và chỉ khi giao dịch của các bác xong xuôi, 2 bên cùng ra thanh lý hợp đồng thì chủ nhà mới có thể rút tiền......còn sau thời gian giao kết. Nếu hợp đồng công chứng không xong......tiền lại thuộc về bác.
Như vậy, sáng hôm sau, 2 bên có thể ra phòng công chứng mà chứng giấy tờ........thêm tý tiền........thì may ra còn kịp thời ra phòng thuế để lấy giấy đăng ký nộp thuế.......rồi.....nếu thêm tý tiền......quay lại Quận để làm thủ tục sang tên sổ hồng......sau khi nhận giấy hẹn của Quận xong thì nghĩa vụ của chủ nhà cũng xong luôn.....qui trình này nếu có tiền Cò thì nhanh cũng mất 2 buổi sáng.....CHIỀU KHÔNG CÓ AI LÀM NHÉ.

Việc để ngân hàng bảo lãnh là an toàn nhất cho cả 2 bên.

CÁI DÒNG EM BÔI ĐẬM LÀ EM XIN ĐĂNG KÝ 1 SUẤT NHÉ........... [/quote]
Từ dạo nào mà cụ rành rọt về vụ mua bán nhà đất thía...Chuyên nghiệp còn hơn cả cò. :mrgreen:

 

...........dạ! Sâu xa cũng do cái au đì ...ô nó vật em ....cái phòng nghe.... giờ xong rồi.
Mà cám ơn kụ về cái ý tưởng nhá. .....có khi em cũng nên chuyển sang làm cò nhà đất cũng nên :twisted: đợt vừa rồi có khi em cũng xem đến 50 chục căn.." :mrgreen:

 

thật cám ơn các bác, cái nhà mình ưng thì mẹ mình không chịu vì .... không tiện nói ra, nhưng thật sự là rất tiếc vì đấ rất rộng, tha hồ xây phòng audio thật rộng với đúng tỉ lệ vàng + tiếp địa thật chuẩn, đường điện riêng, bây giờ vụ đó hỏng rồi --> em lại tiếp tục tìm nhà , vào nhà nào cũng ngó nghiêng ước tính xem nếu phá tường, chiến ban công để cơi nới thì phòng sẽ dài ra được bao nhiêu. khi nào xong thế nào em cũng phải mời các bác ghé chơi.
Tks các bác thật nhiều đã giúp em

 

Các bác thân:
Mình đã đặt cọc nhà rồi, chuẩn bị ......tuy nhiên chưa nắm thật kỹ nên xin hỏi tiếp chút ít về các bước:
Nộp hồ sơ cho phòng công chứng nhà nước trước để người ta kiểm tra thông tin , giấy tờ --> công chứng xác nhận hợp đồng mua xong thì --> ra phòng thuế nộp thuế thu nhập cá nhân của người bán --> ra quận làm thủ tục sang tên sổ hồng (cái này gỏi là đăng bộ phải không các bác) --> ?? tiếp theo thì sao nhỉ, cón trước bạ nhà khi nào làm, và còn bước nào không.
Cám ơn các bác tư vấn thật nhiệt tình

 

Dạ, sau khi bác lập HĐ mua bán chuyển nhượng tại phòng Công chứng thì bác mang hồ sơ (Sổ đỏ bản chính + 03 bản sao y; CMND, hộ khẩu và đăng ký kết hôn của 2 bên mua và bán - mỗi loại 03 bản sao y; 02 bản HĐCN gốc) ra UBND cấp Quận (địa bàn nơi ngôi nhà bác mua) nộp. Họ sẽ đưa bác 3 loại tờ khai gồm: Tờ khai nộp thuế TNCN, tờ khai nộp lệ phí trước bạ và tờ Sơ họa thửa đất. Các bác khai theo từng mục rồi nộp Hồ sơ. Sau khoảng 15-20 hôm, họ sẽ hẹn bác ra lấy thông báo nộp thuế.

Có 2 khoản sẽ phải nộp:
1. Thuế TNCN (đánh vào bên bán theo quy định): 2% trên tổng giá trị tài sản tính theo khung giá đất 2012 của Tp HCM nếu trên HĐCN các bác để giá mua bán thấp hơn hoặc bằng khung giá Nhà nước. Trường hợp bác để giá trị mua bán thực tế, số tiền nộp cho Ngân sách Nhà nước là rất lớn :lol: .
2. Về phía bác (bên mua): sẽ phải nộp 0,5% (trên tổng giá trị tài sản) tiền lệ phí sang tên trước bạ và phí thẩm định (ngoài HN là 0,15% - trong SG thì em k rõ).

Sau khi ra Kho bạc (hoặc Ngân hàng do UBND cấp Quận chỉ định) nộp tiền và lấy Hóa đơn, bác quay lại nộp cho 1 cửa UBND Quận. Lúc đó họ sẽ hẹn bác đến lấy Sổ đỏ mới sau 15-20 hôm. Khi bác cầm trên tay Sổ đỏ mới mang tên bác và bác gái thì mọi việc xong xuôi.

Chúc bác sang nhà mới có bộ Audio và phòng nghe vừa ý.

 

Dạ, các bác cho em hỏi thăm
1. là 2 việc ở Phường (khai + nộp thuế TNCN + phí trước bạ-sang tên nhà ) có phải là ĐĂNG BỘ không ạ.
Vì em nghe nói có 1 bước quan trọng là đăng bộ (có phải là viết tắt của chữ ĐĂNG KÝ SỞ HỮU TÀI SẢN VỚI CÁN BỘ không ạ)
2. còn từ trước bạ nó có nghĩa gì không các bác nhỉ
3. nói về tính an toàn thì lúc nộp hồ sơ khai lệ phí TNCN và trước bạ chắc là chưa an toàn đâu, mà phải đợi có giấy hẹn thông báo nộp thuế và giấy hẹn nộp phí trước bạ thì mới xong phần thẩm định của Quận = tài sản sẽ là tên mình sau khi nộp phí trước bạ phải không ạ

Ngoài lề 1 xíu: em thấy trong dàn Audio thì cái đắt giá nhất là phòng nghe các bác ạ (Phòng nghe dự kiến của em là 4m ngang, cao 3.6m, dài 7m (sau chiếm Washington ) , còn nếu chiếm thêm ban công thì sẽ dài 8m = 28m - 36 m vuông. nếu mà tính theo 28m vuông thì cái phòng này nó xơi của em mất khoảng 900 tr rồi (dàn của em chỉ khoảng 14 ngàn obama, chơi lên mức 14k là em đã thấy xót lắm rồi, vậy mà ... ), gấp 3 lần dàn đồ của em rồi. cái phòng nghe nó nặng quá các bác ạ). Tuy không tương xứng , nhưng mà trong nhiều năm tới (chưa biết là mấy năm) em phải tạm hoạn cái vụ nâng cấp để trả nợ , audio mà không được nâng cấp thì thật là buốn
Cám ơn các bác

 

Xin chúc mừng bác chủ đã tìm được ngôi nhà ưng ý
Về việc sang tên sổ của bác cũng đơn giản thôi. Không rõ bác mua ở trường hợp nào của 1 trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: mua một phần của thửa đất đó, cần làm những bước sau:
1 - Liên hệ với cơ quan đo đạc (cái này nếu không biết bác lên chỗ 1 cửa ở quận hỏi họ sẽ chỉ chỗ cho) để họ đo đạc phần diện tích bác mua rồi lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất với phần người mua đã mua.
2- Mang hồ sơ gồm: bản chinh Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất(thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng); 3 bộ hồ sơ kỹ thuật thửa đất; 3 bộ bản sao CMND, hộ khẩu của cả bên mua và bên bán. Bộ hồ sơ này nộp tại bộ phận 1 cửa của UBND cấp quận. Ở đấy sẽ tiếp nhận hồ sơ (có thắc mắc gì hoặc thừa thiếu giấy tờ gì họ sẽ có trách nhiệm giải thích và hướng dẫn cho bác) và hẹn ngày đến để trả hồ sơ và nhận công văn tách thửa gửi phòng công chứng.
2 - Mang bộ hồ sơ đó ra phòng công chứng, nhớ mang theo toàn bộ bản gốc của các giấy tờ liên quan để phòng công chứng đối chiếu với bản sao lưu. (có 1 bộ photo để lưu ở phòng công chứng). Tại đây sẽ lập hợp đồng mua bán theo mẫu, trước khi ký họ kiểm tra trên hệ thống lưu trữ xem không có vấn đề gì việc mua bán khác hay cho tặng... của thửa đất này thì sẽ tiến hành ký kết. Ký xong PCC sẽ trả lại 4 bộ HDMB (1 bản bên bán giữ, 1 bản bên mua giữ, 1 bản nộp phòng tài nguyên, 1 bản nộp cơ quan thuế).
3 - Bác lại mang toàn bộ hồ sơ trên kèm theo 2 bộ HDMB nộp lại cho bộ phận 1 cửa ở UBND quận, họ sẽ tiếp nhận và hẹn bác ngày đến lấy giấy khai nhận để nộp thuế.
4- Mang hóa đơn nộp thuế về 1 cửa, hẹn ngày nhận sổ .

Trường hợp 2 Mua toàn phần (100% diện tích theo sổ): Bỏ qua bước 1, làm luôn các bước sau

Thủ tục chỉ có thế thôi bác ạ, nhiệm vụ của cán bộ có thẩm quyền là phải hướng dẫn cho dân hiểu. Nhưng đây là thủ tục Hành - Chính, nên cũng có thể bác cũng phải đi tới đi lui đây
Còn việc nữa xin lưu ý với bác, trong HDMB khai giá trị cao hơn giá sàn theo quy định thì áp dụng theo giá đã khai để tính thuế. Nếu khai thấp hơn giá sàn thì lấy giá sàn làm chuẩn
Có gì cần hỏi thêm bác pm số đt, em sẽ trả lời bác kỹ
Chúc bác vui với căn nhà mới, và đặc biệt có phòng nghe đạt chuẩn mà hầu hết anh em đều mơ ước...

 

1. Như em đã nói, bác ra UBND Quận nộp hồ sơ kèm theo các tờ khai theo mẫu quy định thì họ sẽ định giá tài sản (ở đây là nhà và đất) rồi chuyển sang cho bên Thuế tính các khoản mà 2 bên phải nộp.
Từ năm 2010, Bộ TNMT và UBND các tỉnh thành phố đã tiến hành cấp GCN (sổ đỏ) mẫu mới cho mỗi lần thay đổi chủ sở hữu - trước đây họ k cấp GCN mới mà ĐĂNG BỘ ngay trên trang 3 hoặc trang 4 của GCN đã được cấp mang tên chủ sở hữu đầu tiên.
2. Lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu. Tùy trường hợp tài sản là gì thì sẽ có các mức khác nhau. Với nhà đất là 0,5%/ tổng giá trị tài sản.
3. Về mặt pháp lý, khi 2 bên đã ký xong HĐ công chứng thì mọi quyền và nghĩa vụ có liên quan của bên BÁN đã chấm dứt - đây là "điều kiện cần". Bên MUA cần làm các bước tiếp theo: đăng ký sang tên quyền sở hữu và sử dụng - đây là "điều kiện đủ". Khi bác được cấp GCN mới mang tên mình thì lúc đó mới hoàn tất mọi việc.

Việc "ngoài lề 1 xíu" thì em chịu :mrgreen:

 

Thực tế, đã có trường hợp mua bán nhà đất có sổ đỏ, làm hợp đồng công chứng đàng hoàng
Đoành một cái lòi ra một thằng Black Social mang đến cái hợp đồng mua bán viết tay, thời điểm trước cả hợp đồng công chứng.
Đây là bọn cho vay nặng lãi, giờ nó mang súng đến đòi nhà.
Chủ bán thì chạy mất tiêu. Chủ mua phải đương đầu, kiện ra tòa thì tòa xx xxx của thằng Bs kia nên ko xử dứt điểm.
Kết quả chủ mua mắc kẹt, khổ sở.
Đây là chuyện thật, em biết. Vậy theo các bác phải làm gì để loại trừ rủi ro???

 

Nếu đã đăng bộ rồi thì giấy tay đó o làm mất giá trị hiệu lực pháp lý của giao dịch mua bán công chứng và đã sang tên (thời điểm sau này giấy tay o còn hiệu lực mua bán, hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực nếu được công chứng thời điểm 2004 hay 2003 gì đó e o nhớ rỏ). Còn chỉ mới công chứng nhưng chưa đăng bộ thì nhà đó thuộc dạng có tranh chấp thì kẹt xe chổ này lun. Thực tế thì nếu đã bán giấy tay thì o có tay giang hồ nào mà chịu nhả bản chính giấy tờ nhà cho khổ chủ để họ đem đi bán tiếp(tiền trao thì giấy tờ nhà phải múc lun) nên trường hợp bác nói thì chắc thằng BS đó là nửa vời :lol:. (Rắc rối ở đây là tụi BS sẽ quấy rối gia chủ mới thôi còn nếu ra tòa thì xem như chủ nhà củ lừa đảo BS thôi ah).

 

Như vậy là
1.khi "có giấy hẹn nộp phí trước bạ" = "tài sản đa phần sẽ là tên mình sau khi nộp phí trước bạ" thì độ an toàn đã tăng lên đáng kể (có lẽ # 95-97 %),
2.khi có giấy hẹn lấy sổ hồng (thường hẹn 21-30 ngày làm việc) độ an toàn có lẽ # 99%.
3.nhận sổ hồng xong thì mới là 100%
Em cám ơn các bác nhiều ạ

a, nhân tiện cho em hỏi
1. là cái vụ chiếm ban công làm phòng nghe nhạc: có bác nào gặp rắc rối với bên quan lý không ạ (có lẽ đội quản lý trật tự đô thị phường sẽ quản lý việc sửa nhà này chăng,
2.Nhà em trong hẻm không xin phép, khi nào nó sờ thì nói sau hay là nên cứ xin phép phường trước bác nhỉ (nhà bà chị em cũng trong khu này, năm ngoái sửa mà chả xin phép ai cả
3.có cầ̀n xin phép sử dụng lề đường giống như lúc xây nhà không các bác
Tks các bác

 

Nó sờ vào là nó đập đấy bác, o được lấn ban công bác ah. Nếu bác ngoại giao được bên phường thì bỏ qua cho bác sửa chửa, sửa xong thì ván đóng thuyền. Còn đối với nhà xây mới thì khỏi hoàn công lun nếu hoàn thì tốn tiền trăm

 

Cám ơn các bác đã giúp em mua nhà, việc đã xong các bác ạ
quá trình chiếm ban công làm phòng nghe diễn ra suôn sẻ, không chú nào sờ đến trong quá trình tiến hành, thế là phòng nghe của em dài ra thêm được 1.2m (tấc đất tấc vàng, ra chùng nào hay chừng đó, còn ban công thì em đâu có thời gian ra ngồi thư giãn, nếu cần thư gãn thì em mở của ra ngồi đó là được rồi).
Khoe các bác hình mặt tiền nhà trước lúc mới mua

 

Và đây là kết quả của quá trình chiếm ban công cùng phòng nghe sau chiếm ban công + Chiếm luôn WC (lọt lòng 3.8 x 8.1m), cao 3.6m
Phòng nghe chắc phải mấy tháng nữa mới đụng tới được, trước tiên là chiếm vị trí vàng cái đã
Tks các bác nhiệt tình giúp em

 

Chúc mừng bác có nhà đẹp, to. E dự là hẻm to hơn 4m

 

Woa chúc mừng bác. Phòng này mà kê em Westminter ....... Nhỉ...... Woa đã.

Khi nào xong nhớ ới em nhá!
@bác huy. 4m mà nhằm nhò gì........ Phải cỡ đường nội bộ ít nhất 6m

 

Em không nghĩ phòng này chơi wes không được đâu ạ,em vote cho memory TWW.Chúc mừng bác chủ có nhà đẹp và có phòng riêng để nghe!

 

em chơi loa pháp: Davis Cesar và dự kiến học đòi theo bác sói cô độc chơi active crossover với Technics sb-e500, nhưng mà bận quá, chắc gần 2 năm nữa mới chơi nổi (dù đồ chơi đã mua đủ từ cả năm nay rồi).
Em chưa chơi qua Tannoy nên không dám ý kiến, với lại bi giờ hết đạn, hết thời gian chơi rồi
Tks các bác giúp em

 

Chúc mừng anh P., với nhà mới và phòng mới như vậy thì anh thõa vụ set-up rồi nhé.
Khi nào xong cho em nghe ké tí nha. Mến!

 

Chúc mừng bác PDAlove đã lấn chiếm thành công !!!

 

Chỉ sợ không có tiền để chơi thôi... Chơi được tuốt :lol: :lol: không biết gia chủ phối kết thế nào thôi,